Służebności - co to takiego?

Służebności gruntowe

Najczęściej mamy do czynienia ze służebnościami gruntowymi. Są to ograniczone prawa rzeczowe polegające na tym, że jedna nieruchomość może być obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, które polega na:

Prawa te związane są z nieruchomością a nie z właścicielem, dlatego dotyczą każdoczesnego właściciela nieruchomości. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jeśli jednak służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać zwolnienia ich od służebności.

Najliczniej występującą służebnością gruntową jest droga konieczna. Jest ustanawiana wtedy, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich (czyli takich, które służą zarówno celom użytkowym jak i mieszkalnym).

Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. nr 19, poz.115 ze zm.). Drogi publiczne dzielą się na drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe, i gminne. Drogi niezaliczone do żadnej z tych kategorii są drogami wewnętrznymi np. drogi na osiedlach mieszkaniowych, drogi dojazdowe do gruntów rolnych.

Właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną. „Brak dostępu" w tym przypadku oznacza dostęp prawnie zabezpieczony, nie zaś grzecznościowe pozwolenie przejazdu, gdyż nie jest wtedy spełniony warunek trwałości prawa. Przy wytyczaniu drogi koniecznej należy uwzględnić potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej i jak najmniej obciążyć grunty, przez które droga ma prowadzić. Trzeba wziąć pod uwagę interes społeczno- gospodarczy, a więc przeznaczenie i sposób zagospodarowania nieruchomości tak, aby służebność nie powodowała nadmiernych ograniczeń. Inną służebnością gruntową jest przejazd i przechód, które mogą być ustanowione również wtedy, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Właściciel nieruchomości, aby zwiększyć jej użyteczność (np. skrócić drogę dojazdową, uzyskać lepszy dostęp do drogi) może zawrzeć umowę z właścicielem działki sąsiedniej o ustanowieniu służebności przejazdu i przechodu w miejscu dogodnym dla obydwu ze stron.

Służebność przesyłu

3 sierpnia 2008 r. weszły w życie przepisy nowelizujące Kodeks Cywilny (ustawa z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw Dz. U. z 2008 r. nr 116, poz. 731), które wprowadziły nowy rodzaj służebności - służebność przesyłu (art. 305 i następne).

Wcześniej właściciele nieruchomości, przez których grunty przebiegały przewody i stały urządzenia techniczne rozwiązywali to zawierając z odpowiednimi przedsiębiorstwami umowę dzierżawy bądź użytkowania, lub na drodze sądowej dochodzili praw domagając się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich nieruchomości, przedsiębiorstwa broniły się przed zapłatą np. powołując się na zasiedzenie.

Służebność przesyłu polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia o których mowa w art. 49 §1 k.c. (czyli służące do doprowadzenia lub odprowadzenia płynów, pary, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, nienależące do części składowych nieruchomości, jeśli wchodzą w skład przedsiębiorstwa), prawem polegającym na tym, że może on korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (art. 3051 k.c.). Służebnością można też objąć już istniejące sieci przesyłowe (rury, słupy, inne urządzenia techniczne).

Jeśli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń o których mowa powyżej, przedsiębiorca może żądać ustanowienia takiej służebności za odpowiednim wynagrodzeniem na drodze sądowej. I odwrotnie, jeśli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu (art. 3052 k.c.). Powinno ono rekompensować utratę możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości i czerpania z niej pożytków. Jeśli strony nie byłby w stanie ustalić między sobą kwoty wynagrodzenia, to ustali ją biegły rzeczoznawca majątkowy powołany przez sąd.

Służebność przesyłu dotyczy tylko relacji pomiędzy właścicielem a przedsiębiorstwem, nie ma natomiast zastosowania do przyłączy wykonanych przez osoby fizyczne. Właściciel nieruchomości na potrzeby której ma być przeprowadzone przyłącze przez grunt sąsiada, może się ubiegać o ustanowienie zwykłej służebności gruntowej polegającej na prawie ułożenia przewodów.

Można ustanowić również służebność gruntową polegającą na korzystaniu z istniejących urządzeń. Są one ustanawiane zazwyczaj po zniesieniu współwłasności lub podziale nieruchomości. Zdarza się wówczas, że studnia lub szambo znajdą się na nieruchomości obok. Służebność może również polegać na możliwości umieszczenia okapu dachu w przestrzeni nad działką sąsiednią, lub oparciu ściany budynku o ścianę budynku znajdującego się na działce sąsiedniej.

Służebności osobiste

Służebność osobista od gruntowej różni się przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas, gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą. Służebność osobista daje możliwość np. przechodu przez cudzą działkę lub mieszkania w domu, który do nas nie należy. Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz konkretnej osoby takim prawem, które odpowiada właściwości służebności gruntowej, lecz stosuje się do niego przepisy dotyczące służebności osobistych. Służebność taka, w przeciwieństwie do gruntowej, jest niezbywalna, nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania i wygasa najpóźniej z datą śmierci uprawnionego, chyba, że mający służebność mieszkania przyjął wcześniej na mieszkanie małżonka i niepełnoletnie dzieci. Służebności osobistych nie można dziedziczyć, nie można nabyć przez zasiedzenie, natomiast jeśli uprawniony do nich dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel może służebność zamienić na rentę.

Ustanowienie służebności

Służebność może być ustanowiona w akcie notarialnym jako oświadczenie jednostronne właściciela nieruchomości lub, jak najczęściej się dzieje, jako umowa pomiędzy stronami. W akcie notarialnym określa się treść służebności np. jeśli jest to droga, to jaką ma szerokość, gdzie jest położona i ewentualne opłaty za jej wykorzystywanie, choć często odbywa się to bez opłat. Do aktu należy dołączyć mapę, na której będzie zaznaczona droga, przewody lub inne urządzenia, których służebność dotyczy.

Jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia, w sprawie ustalenia służebności orzeka sąd cywilny właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, który równocześnie orzeka o wysokości wynagrodzenia dla właściciela działki obciążonej służebnością.

W umowie lub w orzeczeniu sądu ustanawiającym służebność przesyłu powinien być określony jej zakres, który obejmuje zarówno prawo ułożenia przewodów, jak też prawo wstępu na nieruchomość w celu konserwacji urządzeń oraz ewentualne wyłączenie spod zabudowy pasa gruntu wzdłużą sieci. W razie sprzedaży przedsiębiorstwa lub urządzeń, o których mowa powyżej, służebność przesyłu przejdzie na ich nabywcę. Likwidacja przedsiębiorstwa spowoduje natomiast jej wygaśnięcie. W takim wypadku na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, które utrudniają korzystanie z nieruchomości. Jeśli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest zobowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody, czyli zapłaty określonej kwoty rekompensującej szkodę właściciela gruntu.

Służebność gruntową można również nabyć przez zasiedzenie, ale tylko wtedy, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, czyli takiego, które jest efektem świadomego, aktywnego działania ludzkiego - jak utwardzony szlak drogi, most na trasie drogi, nasypy, groble, studnie, mury, kominy, wieże, a także przewody przesyłowe lub inne urządzenia techniczne itp. Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Służebność powinna być ujawniona w księdze wieczystej, ale nie musi. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa między innymi przeciwko:

- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

- służebnościom przesyłu.

Oznacza to, że brak wpisu w księdze wieczystej o służebności nie gwarantuje, że prawo takie nie istnieje i nie obciąża nieruchomości.

Likwidacja służebności

W przypadku służebności gruntowej jej zniesienia może żądać właściciel nieruchomości obciążonej, ale tylko przed sądem, który musi wydać orzeczenie po przeprowadzeniu postępowania w trybie procesowym. Dzieje się tak bez względu na sposób ustanowienia tej służebności. Jeśli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Jeśli zaś na skutek zmiany stosunków służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, może on żądać zniesienia służebności, oferując w zamian wynagrodzenie.

Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonania przez 10 lat, lecz jeśli dotyczy przewodów przesyłowych, to raczej nie ma co liczyć na pozbycie się służebności.

Więcej informacji:

cena 1 m2 powierzchni użytkowej

Darowizny i spadki

Dokumenty potrzebne do kupna-sprzedaży nieruchomości

Informacje program Rodzina na swoim

odsetki

Opłata adiacencka

Podatek od zbycia nieruchomości

podatek od nieruchomości

podatek od nieruchomości Kraków

podatek rolny i leśny

Przydatne adresy gminy wokół Krakowa

Przydatne adresy w Krakowie

Słowniczek budowlany - podstawowe pojęcia

Służebności co to takiego

Taksa notarialna